3月份中央下發(fā)通知，要求將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲(chǔ)計(jì)劃，賦予地方政府在收購定價(jià)、用途上的自主權(quán)。

各地行動(dòng)迅速，紛紛計(jì)劃發(fā)行土儲(chǔ)收購專項(xiàng)債。目前，全國土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債擬發(fā)行總額已超4000億，各地城投公司將迎來源頭活水。

今年全國專項(xiàng)債額度4.4萬億元，專家預(yù)計(jì)用于土地收儲(chǔ)和存量房收購的額度或達(dá) 6000 億以上。

專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地  

總額超4000億

截止 5月中旬，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收儲(chǔ)的土地?cái)?shù)量超過3000宗，總面積1.5億平方米，總金額超4000億元，助力全國新房廣義庫存去化周期下降超2個(gè)月。

特別是年后呈現(xiàn)加速趨勢，1-2月各地披露總收儲(chǔ)金額超580億元，3月金額超1000億元，4月超1700億元。預(yù)計(jì)5月份，收儲(chǔ)專項(xiàng)債也將超過1000億。

從實(shí)際發(fā)行落地來看，土儲(chǔ)類新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模連續(xù)兩月在200億元左右，年內(nèi)累計(jì)發(fā)行規(guī)模已超700億。下半年或?qū)⒂瓉肀l(fā)式增長。

按城市能級來看，三四線城市擬收儲(chǔ)金額超3000億元，金額占比達(dá)75%。因?yàn)槿木€城市閑置土地庫存較高，城投債壓力較大。

其中，廣東省擬收儲(chǔ)超650億元，位居第一；河南、福建兩省超300億元。全國專項(xiàng)債收儲(chǔ)共涉及城市超過170個(gè)。

2月18日北京發(fā)行了117億元土儲(chǔ)專項(xiàng)債，資金用于土地一級開發(fā)項(xiàng)目。2025年計(jì)劃再發(fā)行982億元土儲(chǔ)專項(xiàng)債。

2月28日，廣東省發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債券，307億元覆蓋86個(gè)項(xiàng)目。廣東省成為全國首個(gè)發(fā)行土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債的省份，也是金額最大的省份。

4月8日和28日，湖南省發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債券，金額達(dá)140億元，土地儲(chǔ)備發(fā)債涉及125個(gè)項(xiàng)目。

5月8日，福建發(fā)行第一批土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，發(fā)行規(guī)模為149億元，其中涉及存量閑置土地的金額達(dá)85億元。

城投公司迎來源頭活水

全國前5月新增專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行1.3萬億，房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域涉及4600億。其中，明確投向房地產(chǎn)的額度為1965億元，占比15%。

房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項(xiàng)債最多的省份是福建，達(dá)到484億。其次是河北480億，北京455億。

專項(xiàng)債的發(fā)行，讓城投企業(yè)迎來了源頭活水，重新煥發(fā)精氣神。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，城投企業(yè)成為土地收儲(chǔ)的主要對象，收購面積占比達(dá)80%。央企加民企占比不到20%。

平均收儲(chǔ)價(jià)格為3506萬元/公頃。與土地原成交價(jià)相比，收儲(chǔ)折價(jià)率多在0.8-1.0之間。

地方政府通過專項(xiàng)債收儲(chǔ)城投前兩年拿的地，實(shí)際上是在化解城投債務(wù)壓力、優(yōu)化土地資源配置，并恢復(fù)城投公司的投融資功能。

同時(shí)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)的存量土地必須是凈地，不能有抵押、質(zhì)押的情形。大部分民企都面臨債務(wù)壓力，土地資產(chǎn)大多數(shù)進(jìn)行了抵押，或者被凍結(jié)。

而國企償債的壓力相對較小，很少有暴雷的情況，騰挪空間較大，被收儲(chǔ)的地塊也較多。

在廣州的收儲(chǔ)中，越秀地產(chǎn)則是獲得收儲(chǔ)規(guī)模較高的一家房企。去年下半年以來，廣州收回越秀地產(chǎn)多宗地塊，涉及金額達(dá)135億元。其中120億元通過票據(jù)形式支付，越秀可以用來購買當(dāng)?shù)匦鲁鲎尩貕K，從而實(shí)現(xiàn)債務(wù)優(yōu)化和土地資源結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

當(dāng)?shù)卣部梢詫厥胀恋剡M(jìn)行調(diào)規(guī)，實(shí)現(xiàn)土地的保值增值。

在廣東發(fā)行首批收儲(chǔ)城投債的城市中，珠海收儲(chǔ)地塊為14塊，全部為國企土地。

其中，珠海華發(fā)的土地有6塊，珠海斗門大橫琴琴峰房地產(chǎn)公司有6塊，珠海九洲開發(fā)建設(shè)公司和珠海商新合同集文化旅游開發(fā)公司各1塊。

收購存量商品房

首批專項(xiàng)債落地

近日，全國首批支持收購存量商品房的專項(xiàng)債正式落地。浙江發(fā)行16.5 億元專項(xiàng)債券，涉及 8 個(gè)商品房項(xiàng)目。

整體規(guī)模不是很大，但是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)，開啟專項(xiàng)債收購商品房的開端。之前更多的資金來源是銀行貸款。

這次涉及到的8個(gè)項(xiàng)目分別位于湖州4個(gè)、溫州3個(gè)、嘉興1個(gè)，平均一個(gè)項(xiàng)目融資約2億元。

數(shù)據(jù)顯示，湖州市、溫州市、嘉興市2025年新建商品住宅庫存去化周期分別為42個(gè)月、22個(gè)月和23個(gè)月。

從房產(chǎn)業(yè)態(tài)來看，包括普通住宅項(xiàng)目和車位項(xiàng)目。這些被收購的庫存商品房，將被改造為保障性住房（包括保租房、配售型保障房等類型）。

湖州成為本次專項(xiàng)債支持的重點(diǎn)區(qū)域，4個(gè)項(xiàng)目分別是星悅里、憶境府、臻品府和溪畔居。合計(jì)設(shè)計(jì)金額14.8億元，占該批專項(xiàng)債的近九成。

此次獲得專項(xiàng)債支持的項(xiàng)目，主要涉及瑞安國投、吳興城投、南潯城投等多家城投公司。

此前商品房被收儲(chǔ)規(guī)模較大的企業(yè)是合肥城建。

去年11月，合肥城建以超33億元總價(jià)出售2318套商品房，被合肥安居控股收購用作人才租賃房。

專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策持續(xù)釋放

2024年以來，中央高度聚焦專項(xiàng)債在房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新應(yīng)用。

2024年5月17日，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

央行9月份將資金支持比例由60%提高至100%，資金總規(guī)模達(dá)5000億元。

10 月，財(cái)政部明確，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備、支持收購存量房等關(guān)鍵領(lǐng)域。

專項(xiàng)債券可以用于回收符合條件的閑置存量土地，也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

2025年國務(wù)院政府工作報(bào)告提出，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。

3月11日，中央下發(fā)《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲(chǔ)計(jì)劃，賦予地方政府在收購定價(jià)、用途上的自主權(quán)。

從目前數(shù)據(jù)來看，閑置土地收購規(guī)模和速度，超過商品房。

去年10月后，廣州、杭州、鄭州、青島等地相繼發(fā)布商品房回購征集公告，但由于限制條件較為嚴(yán)苛，實(shí)際落地項(xiàng)目較少。

相對于直接收購存量商品房，地方政府更傾向于土地收購。

因?yàn)橥恋厥召彛梢钥焖儆行е脫Q城投債，化解各地債務(wù)危機(jī)。

同時(shí)，回收的土地可以調(diào)規(guī)，二次出讓能夠保值增值，穩(wěn)定土地價(jià)格。收購后可用于新的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

而存量住房收儲(chǔ)后，基本會(huì)作為保障住房，保值增值的難度較大。三四線城市住宅價(jià)格較低、供給較為充足，商品房收購更容易形成閑置資產(chǎn)。

存量住房空間結(jié)構(gòu)不可改變，價(jià)值提升難度較大。而且地方政府過去較為熟悉土地拍賣而缺少住宅管理經(jīng)驗(yàn)。